Kā jāaprēķina IIN, iznomājot savu nekustamo īpašumu?

13/12/2019

Fiziska persona izīrē sev piederošu īpašumu, nomas līgumu reģistrējot Valsts ieņēmumu dienestā (VID) un maksājot iedzīvotāju ienākuma nodokli (IIN) 10% apmērā. Kā šādā gadījumā piemērojams pievienotās vērtības nodoklis (PVN)? No kuras summas maksājams IIN – no nomas maksas ieņēmumiem bez PVN vai tomēr ar PVN? Diemžēl nodokļu konsultantu viedoklis un VID viedoklis šajā jautājumā ir atšķirīgs.

Atbilstoši likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 11.panta 12.daļai, izmantojot vienkāršoto samaksas kārtību, nodokļu maksātājs nav tiesīgs piemērot saimnieciskās darbības izdevumus un tajos iekļaut ar īpašuma uzturēšanu un pārvaldīšanu saistītos izdevumus. Vienīgais izņēmums no minētā ir nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN), kas maksājams par konkrēto nekustamo īpašumu.

Jāņem gan vērā, kā izīrētājs un īrnieks līgumiski ir vienojušies par NĪN samaksu. Ja NĪN samaksu veic pats īrnieks, tad izīrētājs to nevar attiecināt kā saimnieciskās darbības izdevumus.

Piemērs

Fiziska persona izīrē nekustamo īpašumu par 100 EUR, kas gadā kopā ir 1200 EUR. Ja NĪN, piemēram, 50 EUR apmērā par gadu samaksājis pats nekustamā īpašuma īpašnieks, viņam kā ienākuma guvējam ir jāiemaksā valsts budžetā 115 EUR ((1200 – 50) x 10%).

Kā aprakstītajā gadījumā fiziskai personai piemērot PVN, ir atkarīgs no tā, vai nekustamais īpašums tiek izīrēts (nodots lietošanā fiziskai personai, kas neveic saimniecisko darbību, un tas ir paredzēts dzīvošanai) vai iznomāts (saimnieciskās darbības veikšanai). Iznomāšanas gadījumā, ja darījumu kopējais apjoms taksācijas gadā sasniedz vismaz 40 000 eiro, personai ir jāreģistrējas VID PVN maksātāju reģistrā un secīgi saviem iznomāšanas darījumiem jāpiemēro PVN. Savukārt nekustamā īpašuma izīrēšana nav apliekama ar PVN, līdz ar to neatkarīgi no darījumu kopējā apjoma reģistrācija VID PVN maksātāju reģistrā nav nepieciešama.

PVN kontekstā ir jānoskaidro, vai par tā samaksu ir atbildīgs nekustamā īpašuma īpašnieks vai nomnieks. Tāpat jāsaprot, vai valsts budžetā maksājamais IIN ir nosakāms no ienākuma, kas veidojas pēc nodokļu nomaksas, vai no visa ienākuma, neskatoties uz to, ka no tā vēl ir maksājami nodokļi.

Ja fiziska persona nekustamo īpašumu iznomā Latvijā reģistrētai sabiedrībai, tai ir pienākums ieturēt IIN izmaksas vietā, tāpēc fiziska persona jau saņem ienākumu, no kura IIN ir ieturēts. Attiecīgi rodas jautājums, kā piemērojams PVN – no summas pirms vai no summas pēc IIN ieturēšanas. Atbilstoši Pievienotās vērtības nodokļa likumam nomas darījumā ar PVN apliekamā vērtība ir visi nomas līgumā noteiktie maksājumi. Pakalpojuma vērtībā ietilpst visas izmaksas, kā arī saskaņā ar normatīvajiem aktiem visi par šā pakalpojuma sniegšanu maksājamie nodokļi, nodevas un citi obligātie maksājumi, izņemot PVN. Attiecīgi PVN maksājams no visas nomas līgumā noteiktās summas. Fiziskai personai jāizraksta PVN rēķins, lai uzņēmums, kurš maksā nomas maksu, varētu šo PVN atskaitīt kā priekšnodokli. Problēma varētu rasties, ja nomas maksa ir noteikta kā mainīgs lielums, piemēram, procents no kāda mainīga lieluma, tad fiziskai personai ienākumu apmērs nemaz nav zināms.

Otrs jautājums – vai IIN ir maksājams no summas ar vai bez PVN? Tā kā PVN ir apgrozījuma nodoklis, tad IIN ir piemērojams summai bez PVN, jo IIN nevar piemērot PVN – tas ir maksājums valstij. Man ir zināmi gadījumi, kad VID, veicot nodokļu uzrēķinu, IIN aprēķina no visas summas, tajā skaitā PVN, ko šajā auditā VID uzrēķina papildus, pamatojot to ar IIN normām, ka nodokļa maksātājs nav tiesīgs piemērot saimnieciskās darbības izdevumus.

Analoģiski nodokļu piemērošanas jautājumā nozīme ir arī tam, kā līgumiski puses ir vienojušās par nekustamajam īpašumam nepieciešamo pakalpojumu apmaksu – komunālo, uzturēšanas u.c. Atkarībā no tā, vai īrnieks kļūst par pakalpojumu sniedzēju vai ir starpnieks, var atšķirties IIN piemērošana īrnieka papildus segtajām izmaksām. Arī par pakalpojumos iekļautā PVN samaksu ir atbildīgs vai nu īrnieks, vai arī izīrētājs.

Piemērs

Fiziska persona izīrētājam samaksā īres maksu 100 EUR, savukārt par komunālajiem u.c. pakalpojumiem īrnieks veic samaksu pa tiešo pakalpojumu sniedzējiem 50 EUR apmērā. Izīrētāja ieņēmumi ir 100 EUR un attiecīgi tam būs jāveic 10 EUR (10% no 100) IIN samaksa valsts budžetā – pēc nodokļu samaksas izīrētājam atliks 90 EUR.

Savukārt, ja īrnieks veiks samaksu izīrētājam 150 EUR apmērā un izīrētājs būs uzskatāms par īres un saņemto komunālo u.c. pakalpojumu sniedzēju, tad izīrētājam valsts budžetā būs jāveic 15 EUR (10% no 150) IIN samaksa, kā arī jānorēķinās par pakalpojuma saņemšanu 50 EUR apmērā. Tas nozīmē, ka pēc nodokļa un pakalpojuma samaksas izīrētājam atliks 85 EUR (150 – 15 – 50).

Likumdevējs, ieviešot šo īpašo maksāšanas kartību, pielīdzināja to pasīvajam ienākumam (procentiem, dividendēm), un IIN 10% likme tika noteikta arī tādā pašā apmērā (līdz 2017.gada 31.decembrim nodokļa likme procentiem, dividendēm bija 10%). Pasīvais ienākums pēc savas būtības nerada PVN sekas, līdz ar to VID normu tulkojums, manuprāt, ir pretrunā likumdevēja nodomam un minētā regulējuma būtībai. Faktiski šis regulējums paredz to, ka personai ir īpašums, no kura tā gūst pasīvo ienākumu, pēc būtības neveicot aktīvu saimniecisko darbību, tāpēc PVN šādam darījumam nebūtu piemērojams.

Diemžēl VID ir pretējs viedoklis, tāpēc gadījumā, ja iznomājat vienu vai vairākus īpašumus atbilstoši minētajai IIN speciālajai kārtībai, ieteiktu izvērtēt, vai jums nav pienākums reģistrēties PVN maksātāju reģistrā, jo nereģistrējoties sekas varētu būt graujošas un apdraudēt jūsu īpašumu.

---

Oriģināl publicēts portālā "iFinanses": šeit.