Tiek pārdots nekustamais īpašums, kas sastāv no mājīpašuma un četriem zemes gabaliem. Īpašumtiesības īpašniekam pastāv ilgāk par pieciem gadiem, un īpašnieks ir deklarēts īpašumā ilgāk par pieciem gadiem, tādējādi izpildot īpašumtiesību un deklarēšanas nosacījumu.
Īpašnieks pārdod daļu īpašuma – divus zemes gabalus, kurus kā atdalāmu īpašumu pievienos teritoriāli blakus esošajam pircējam piederošajam īpašumam, tātad pirms pārdošanas neveicot atdalīšanu. Tādējādi pārdošanas brīdī īpašniekam kā pārdevējam neveidosies divi īpašumi – paliekošais un pārdodamais zemes īpašums.
Vai šajā gadījumā pārdevējam ir jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis (turpmāk - IIN) no nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas?
Valsts ieņēmumu dienesta (turpmāk - VID) atbilde faktiski tika sniegta no metodikas, neiedziļinoties jautājuma būtībā: “Ja atsavina nekustamā īpašuma daļu, kas neietver dzīvojamo ēku, bet nekustamais īpašums fiziskās personas īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas brīdim ir personas deklarētā dzīvesvieta, ienākumu no šāda nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas apliek ar nodokli.”
Nekustamā īpašuma atsavināšana, tajā skaitā arī nekustamā īpašuma pārdošana, ir viens no gadījumiem, kad fiziskai personai var būt jāmaksā IIN no gūtā ienākuma no kapitāla pieauguma, tomēr likuma "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" (turpmāk - likums par IIN) 9. panta 1. daļā attiecībā uz nekustamo īpašumu noteikti arī nosacījumi un situācijas, kad, atsavinot nekustamo īpašumu, šis ienākumu veids netiek ietverts gada apliekamajā ienākumā un netiek aplikts ar IIN.
Lai pilnvērtīgi sniegtu skaidrojumu esošajai situācijai, būtu nepieciešama papildu informācija, kas ļautu izvērtēt, vai un kurš likuma par IIN 9. panta 1. daļā minētais nosacījums piemērojams attiecīgajā situācijā:
vai minētais nekustamais īpašums zemesgrāmatā ir ierakstīts kā vienots nekustamais īpašums, kas sastāv no vairākiem nekustamā īpašuma objektiem;
vai šis nekustamais īpašums ir personas vienīgais nekustamais īpašums pēdējo piecu gadu (60 mēnešu) periodā.
VID sniegtā atbilde tiek pamatota uz:
likuma par IIN 9. panta 1. daļas 33. punkta nosacījumu – ienākumu veids no nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas maksātāja īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas (minētajā 60 mēnešu periodā) līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai ir personas deklarētā dzīvesvieta, kas nav deklarēta kā maksātāja papildu adrese, un
Ministru kabineta (turpmāk – MK) 2010. gada 21. septembra noteikumu Nr. 899 "Likuma "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" normu piemērošanas kārtība" 52.punktu, kurā noteikts, ka likuma par IIN 9.panta 1. daļas 33. punktu nepiemēro, ja tiek atsavināta nekustamā īpašuma daļa, kas neietver dzīvojamo ēku, un ienākums no šāda nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas ir apliekams ar nodokli.
Lai arī esošajā situācijā izpildās likuma par IIN 9. panta 1. daļas 33. punkta nosacījums, tomēr MK noteikumi Nr.899 paredz precizējumu nekustamā īpašuma zemes bez dzīvojamās ēkas atsavināšanas gadījumā un nosaka, ka minētajā situācijā šāda veida atsavināšana ir apliekama ar nodokli.
No īsā situācijas izklāsta vairāk izrietošs šķiet pieņēmums, ka nekustamais īpašums zemesgrāmatā ir reģistrēts kā vienots nekustamais īpašums, kas sastāv no vairākiem nekustamā īpašuma objektiem, tomēr nav norādīts, vai šis nekustamais īpašums ir personas vienīgais īpašums.
Situācijā, ja nekustamais īpašums ir personas vienīgais nekustamais īpašums pēdējos piecus gadus (60 mēnešus), tad atbilstošs un piemērojams būtu cits likuma par IIN 9. panta 1. daļas nosacījums, proti – 9. panta 1. daļas 33.1 punkts, kas paredz, ja minētais nekustamais īpašums ir personas īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ilgāk par 60 mēnešiem un pēdējos 60 mēnešus līdz nekustamā īpašuma atsavināšanas dienai ir bijis personas vienīgais nekustamais īpašums, šis ienākums netiek aplikts ar nodokli no nekustamā īpašuma atsavināšanas. Attiecībā uz šo nosacījumu MK noteikumos Nr. 899 nav paredzēts nekāds precizējums vai izņēmums. Līdz ar to, pārzinot pilnībā visus situācijas apstākļus, iespējams atsaukties uz šo nosacījumu likumā par IIN, kas atbrīvo personu no IIN nodokļa nomaksas.
Likuma par IIN 9. panta 1. daļas 34.2 punktā paredzēta vēl cita situācija, kad ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas netiek aplikts ar nodokli, tas ir gadījumā, ja attiecīgais nekustamais īpašums zemesgrāmatā reģistrēts kā personas vienīgais nekustamais īpašums, un ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā, ievērojot likumā noteikto laika periodu – 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas vai arī pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas. Tomēr arī šajā gadījumā MK noteikumos Nr. 899 paredzēts precizējums ar nodokli apliekamā ienākuma apjomam, respektīvi, ienākuma, kurš no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas – tam jābūt ne mazākam kā starpībai starp nekustamā īpašuma atsavināšanas cenu un tā iegādes vērtību. Ja no jauna tiek ieguldīts mazāks ienākums par noteikto, tad starpība, kas veidojas no nekustamā īpašuma atsavināšanas cenas atņemot iegādes vērtību un ieguldīto ienākumu, ja tāds ir bijis, ir uzskatāma par ienākumu no kapitāla pieauguma un ir apliekama ar nodokli.
Ja iepriekš minēto likuma par IIN 9. panta 1. daļas nosacījumu piemērošana konkrētajā situācijā nav iespējama, tad veicama nodokļa nomaksa no kapitāla pieauguma, attiecīgi vērtējot, vai un kā piemērojams IIN likuma 11.9 pants par kapitāla pieaugumu noteikšanu – t.i. vērtēt iespēju, kā un vai ir iespēja samazināt ar nodokli apliekamo kapitāla pieauguma daļu, ievērojot likuma par IIN normas – no kapitāla aktīva (šajā gadījumā nekustamā īpašuma) atsavināšanas cenas atņemot iegādes vērtību un kapitāla aktīvā (nekustamajā īpašumā) veikto ieguldījumu vērtību kapitāla aktīva turēšanas laikā.
Kapitāla pieauguma nodoklis ienākumam no nekustamā īpašuma atsavināšanas ir 20%.
Ja persona izvairās no nodokļu maksāšanas, tai var tikt piemērota likumā "Par nodokļiem un nodevām" noteiktā administratīvā atbildība, kā arī aprēķināta nokavējuma nauda no laikā nesamaksātā pamatparāda 0,05% apmērā par katru nokavēto nodokļa samaksas dienu.
Komentējot zemes vienību atdalīšanu – fiziskas un arī juridiskas personas nekustamo īpašumu var sadalīt, ja īpašums ir reģistrēts zemesgrāmatā un tiek atdalīta viena vai vairākas zeme vienības, no kurām tiek veidots jauns nekustamais īpašums, vai arī atdalāmās zemes vienības paredzēts pievienot citam zemesgrāmatā reģistrētam nekustamajam īpašumam. Sīkāk šie procesi tiek regulēti un izvirzītie nosacījumi ir noteikti Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 1. pantā, 33. pantā u.c., Zemesgrāmatu likumā un likumā "Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās".
Oriģināli raksts publicēts portālā "iFinanses"