PVN nekustamā īpašuma darījumos

26/07/2019

Darījumos ar nekustamo īpašumu, ja vien tā nav mūsu pamatnodarbošanās, allaž rodas virkne neskaidru jautājumu un iepriekš nenojaustu nianšu. Šoreiz, atbildot uz lasītāja iesūtītu jautājumu par pievienotās vērtības nodokļa piemērošanu darījumam ar nekustamo īpašumu, noskaidrojam pareizāko risinājumu!

Vaicā lasītājs

Sabiedrība, pievienotās vērtības nodokļa (PVN) maksātāja, iegādājas no fiziskas personas nekustamo īpašumu – zemi. Uz tās tiek plānots būvēt dzīvojamo māju un tad to pārdot kā nelietotu nekustamo īpašumu.

1. Kā pareizi uzskaitīt visas izmaksas, kas būs saistītas ar mājas būvniecību?

2. Tā kā nelietota nekustamā īpašuma pārdošana ir ar PVN apliekams darījums, vai no visiem izdevumiem, kas ir saistīti ar mājas būvniecību, sabiedrība varēs atskaitīt priekšnodokli?

3. Vai, pārdodot māju, ar PVN jāapliek tās pārdošanas un iegādes cenu starpība?

4. Ja sabiedrībai neizdosies māju pārdot gada laikā pēc nodošanas ekspluatācijā un tā vēlāk tiks pārdota kā lietots nekustamais īpašums, vai tad būs jāveic priekšnodokļa korekcija un jāatmaksā viss par mājas celtniecību atskaitītais priekšnodoklis?

Jāpiemēro īpašais PVN režīms

Kopš 2018.gada 1.janvāra spēkā stājušās izmaiņas PVN piemērošanā būvniecības jomā, piemērojot PVN reversā kārtībā ne tikai būvniecības pakalpojumiem, bet arī precēm – būvizstrādājumiem.

Arī turpmāk spēkā saglabājas līdzšinējais regulējums, kas paredz kopējā būvniecības tāmē iekļauto pakalpojumu kopumam piemērot reverso PVN maksāšanas kārtību gadījumos, kad tiek slēgts līgums par kompleksu būvdarbu veikšanu. Šādos gadījumos būvdarbos var iekļaut arī skaitītāju uzstādīšanu, teritorijas apzaļumošanu, būvobjekta projektēšanu, būvmateriālu transportēšanu utt. Ja minētie pakalpojumi tiek sniegti katrs atsevišķi, reverso kārtību piemērot nedrīkst. Reverso PVN maksāšanas kārtību piemēro būvniecības pakalpojumiem, ja tie tiek sniegti iekšzemē un pakalpojumu sniedzējs un saņēmējs ir reģistrēti iekšzemes PVN maksātāji.

Atbilstoši reversajai PVN maksāšanas kārtībai būvniecības pakalpojuma sniedzējs rēķinu izraksta bez PVN, savukārt būvniecības pakalpojuma vai būvniecības izstrādājumu saņēmējs, piemērojot reverso maksāšanas kārtību, savā PVN deklarācijā norāda maksājamo nodokli un to atskaita kā priekšnodokli, ja būvniecības pakalpojumi ir nepieciešami apliekamu darījumu nodrošināšanai. Saskaņā ar Pievienotās vērtības nodokļa likuma 98.pantu nodokļa maksātājam par būvniecībā atskaitīto priekšnodokli ir jānodrošina atsevišķa to būvniecības pakalpojumu un būvizstrādājumu uzskaite, kas tiks izmantoti tādu darījumu nodrošināšanai, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli, un tādu, par kuriem nav tiesību atskaitīt priekšnodokli. Šāda korekcija attiecībā uz nekustamo īpašumu jāveic 10 gadu laikā.

Līdz ar to, ja sabiedrība saņem būvniecības pakalpojumus, kas ir paredzēti ar PVN apliekama darījuma nodrošināšanai, tad par visiem saņemtajiem būvniecības pakalpojumiem un iegādātajiem būvizstrādājumiem ir tiesības atskaitīt priekšnodokli, vienlaikus PVN deklarācijā aprēķinot arī maksājamo PVN reversās maksāšanas kārtības piemērošanas gadījumā.

Nelietota nekustamā īpašuma pārdošana

Pārdodot nelietotu nekustamo īpašumu, darījuma summai pilnā apmērā jāpiemēro PVN, un sabiedrībai tas būs jāiemaksā valsts budžetā, realizējot īpašumu.

Atbilstoši likuma 1.panta 12.punktā noteiktajai definīcijai par nelietotu ir uzskatāms tāds nekustamais īpašums vai tā daļa, kas pēc nodošanas ekspluatācijā netiek izmantota vai arī tiek izmantota, bet pārdota pirmajā gadā pēc tā nodošanas ekspluatācijā.

Likuma 37.pants paredz, ka ar PVN apliekamā vērtība nelietota nekustamā īpašuma un apbūves zemes pārdošanas darījumā ir pilna darījuma summa, kā atlīdzība par piegādāto nekustamo īpašumu. PVN piemērojams visai pārdošanas darījuma summai, jo plānotais objekts ir jaunbūve, bet pārdošanas un iegādes cenas starpība būtu ēkas restaurācijas, pārbūves vai atjaunošanas gadījumā. Turklāt likuma 102.panta 4.daļa nosaka, ka, pārdodot nelietotu nekustamo īpašumu, arī priekšnodokļa korekcija nav jāveic.

Lietota nekustamā īpašuma pārdošana

Lasītāja norādītajā situācijā, kad pārdodamais īpašums likuma izpratnē uzskatāms jau par lietotu nekustamo īpašumu, pārdodot īpašumu, ir piemērojams atbrīvojums no PVN, kas izriet no likuma 52.panta 1.daļas 24.punkta. Tā kā šajā situācijā atbrīvojuma piemērošana tiek noteikta, pamatojoties uz to, ka īpašums noteiktu laika periodu ir ticis lietots, jānodrošina pierādījumi par šī īpašuma lietošanas periodu, lai nepieciešamības gadījumā nodokļu administrācijai varētu pamatot PVN atbrīvojuma piemērošanu.

Ja tiek pārdots lietots nekustamais īpašums, tā pārdošanas summa netiek aplikta ar PVN, bet sabiedrībai ir jāveic priekšnodokļa korekcija saskaņā ar likuma 102.pantā aprakstīto kārtību. Proti, ja nekustamo īpašumu, kas vairs nav nelietots, pārdod 10 gadu laikā, atskaiti sākot ar taksācijas gadu, kurā nekustamais īpašums pieņemts ekspluatācijā, sabiedrība atmaksā valsts budžetā atskaitītā priekšnodokļa summu, kuru aprēķina, reizinot vienu desmito daļu no atskaitītā priekšnodokļa ar pilnu gadu skaitu, kas atlicis no pārdošanas gadam sekojošā gada līdz minētajiem 10 gadiem. Savukārt par nekustamā īpašuma pārdošanas gadu sabiedrība atmaksā priekšnodokli, kuru aprēķina, reizinot vienu simt divdesmito daļu no atskaitītā priekšnodokļa ar pilnu mēnešu skaitu, kas atlicis no pārdošanas mēnesim sekojošā mēneša līdz gada beigām, iekļaujot šo atmaksājamo priekšnodokļa summu nekustamā īpašuma vērtībā, un pircējam nav tiesību to atskaitīt no valsts budžetā maksājamās nodokļa summas kā priekšnodokli.

Piemēram, sabiedrība uzbūvē dzīvojamo ēku, par projektēšanas un būvniecības pakalpojumiem un iegādātajiem būvmateriāliem kopsummā iztērējot 300 tūkst. eiro un attiecīgi atskaitītā priekšnodokļa summā uzkrājot 63 tūkst. eiro (PVN 21%). Tā kā dzīvojamo ēku sākotnēji plānots pārdot kā nelietotu nekustamo īpašumu (darījums apliekams ar PVN), sabiedrībai ir tiesības atskaitīt priekšnodokli pilnā apmērā. Noslēdzoties būvniecības procesam, ēku nodod ekspluatācijā. Ja īpašumu vēlāk pārdod kā lietotu īpašumu, piemēram, trešajā gadā pēc tā nodošanas ekspluatācijā, tad sabiedrība atmaksā valsts budžetā sekojošu atskaitītā priekšnodokļa summu: 63 000 x 1 / 10 x (10 - 3) = 44 100 EUR. 63 tūkst. eiro ir atskaitītā priekšnodokļa kopsumma, savukārt (10 - 3 gadi) ir periods, par kuru jāatmaksā atskaitītā priekšnodokļa summa Valsts kasē, jo saskaņā ar likumu nekustamā īpašuma darījumos atskaitīto priekšnodokļa summu koriģē 10 gadu laikā kopš ēkas pieņemšanas ekspluatācijā.

Būtiski ņemt vērā, ka priekšnodokli ir tiesības atskaitīt tikai par izmaksām, kas radušās sabiedrības saimnieciskās darbības ietvaros vai saimnieciskās darbības nodrošināšanai, proti, dzīvojamās ēkas celtniecībai jābūt pamatojamai un pierādāmai ar nepieciešamību nodrošināt sabiedrības saimniecisko darbību.

Tātad atskaitāmais priekšnodoklis ir priekšnodoklis, kuru reģistrēts PVN maksātājs aprēķina par katru taksācijas gadu, reizinot vienu desmito daļu no kopējās PVN summas ar saimnieciskās darbības vajadzībām paredzētā nekustamā īpašuma izmantošanas proporciju darījumiem, kas dod tiesības atskaitīt priekšnodokli, un darījumiem, kas nedod tiesības atskaitīt priekšnodokli, attiecīgajā taksācijas gadā.

---

Oriģināli publicēts portālā "iTiesības": šeit.