VID uzziņas analīze: PVN nekustamajam īpašumam

14/01/2019

Spēkā esošajā Pievienotās vērtības nodokļa likumā (PVN likums) noteikts, ka ar nodokli neapliek nekustamā īpašuma pārdošanu, izņemot nelietota nekustamā īpašuma un apbūves zemes pārdošanu. Tomēr praksē nereti rodas neskaidrības, vai nekustamais īpašums ir klasificējams kā lietots vai nelietots.

Lai saprastu PVN likuma normas par pievienotās vērtības nodokļa (PVN) piemērošanu, SIA “N” saskaņā ar Administratīvā procesa likuma 98.pantu vērsās Valsts ieņēmumu dienestā (VID), lūdzot sniegt uzziņu par savām tiesībām.

Iesniedzēja jautājums

Iesniedzējs ir noslēdzis pirkuma priekšlīgumu ar SIA “K” par Rīgā esoša nekustamā īpašuma domājamo daļu iegādi, ieskaitot PVN, kas ir aprēķināts atbilstoši PVN likuma 37.panta 1. un 2.daļai. Īpašums ir nodots ekspluatācijā un, pēc SIA “K” sniegtās informācijas, tiek pārdots pirmo reizi pēc nodošanas ekspluatācijā. Nekustamais īpašums ir iznomāts SIA “M”, kas to tālāk ir iznomājusi apakšnomniekiem. Īpašumā pēc tā nodošanas ekspluatācijā nav veikta renovācija, rekonstrukcija vai restaurācija.

Pēc īpašuma iegādes iesniedzējs, izvērtējot ekonomisko izdevīgumu, atsevišķas tā telpas atkārtoti pārdos. Pārdošanas darījumā paredzamie telpu pircēji būs fiziskās un juridiskās personas, kas var būt gan Latvijas rezidenti, gan nerezidenti.

Iesniedzējs vēlas noskaidrot PVN piemērošanas kārtību īpašuma telpu otrās pārdošanas darījumā. Iesniedzējs telpas plāno pārdot tādā stāvoklī, kā tās iegādājās, un nav iecerējis pirms pārdošanas veikt to renovāciju, rekonstrukciju vai restaurāciju, kā arī neplāno citus kapitālos ieguldījumus īpašumā.

Iesniedzējs lūdz VID sniegt uzziņu par to, vai darījumam PVN netiek piemērots, pēc ēkas pieņemšanas ekspluatācijā otro reizi gada laikā veicot izmantota nekustamā īpašuma pārdošanu.

VID atbilde

2018.gada 18.oktobrī VID izdeva uzziņu, kurā atbildēja uz iesniedzēja jautājumu. Uzziņā norādīts, ka saskaņā ar PVN likuma 52.panta 1.daļas 24.punktu ar nodokli neapliek nekustamā īpašuma pārdošanu, izņemot nelietota nekustamā īpašuma pārdošanu un apbūves zemes pārdošanu, šo regulējumu piemērojot arī nekustamā īpašuma daļas (tajā skaitā dzīvokļu, mākslinieku darbnīcu un neapdzīvojamo telpu) pārdošanai. Tādējādi nekustamā īpašuma (arī nekustamā īpašuma daļas) pārdošana ir apliekama ar PVN, ja šis nekustamais īpašums ir uzskatāms par nelietotu nekustamo īpašumu.

VID izpratnē iesniedzēja norādītajā situācijā nekustamais īpašums, ja tas pēc iegādes tiks pārdots otru reizi gada laikā no tā nodošanas ekspluatācijā, neatbildīs PVN likuma 1.panta 12.punktā noteiktajam nelietotajam nekustamajam īpašumam, līdz ar to, ja iesniedzējs pārdos iesniegumā minētā nekustamā īpašuma daļas, pirms pārdošanas neveicot īpašuma atjaunošanu, pārbūvi vai restaurāciju, tad šādai pārdošanai būs piemērojams atbrīvojums no aplikšanas ar PVN.

Papildus VID vērš uzmanību, ka, pārdodot lietotu nekustamo īpašumu bez PVN, ir jāveic iepriekš atskaitītā priekšnodokļa korekcija atbilstoši PVN likuma 102.panta 5.daļai.

Viss ir korekti

Manuprāt, VID uzziņā norādītais viedoklis ir sniegts korekti, detalizēti un iedziļinoties konkrētajā gadījumā. Iesniedzējs ir devis pilnīgu un detalizētu situācijas izklāstu, vēršot uzmanību uz būtiskāko kā pirmajā nekustamā īpašuma pirkšanas darījumā, tā nākotnē plānotajā otrajā nekustamā īpašuma pārdošanas darījumā. Paskaidrojot, ka attiecīgais nekustamais īpašums pēc tā nodošanas ekspluatācijā tiks iegādāts pirmo reizi, kā laikā tajā nav veikti renovācijas, rekonstrukcijas vai restaurācijas darbi, un ka pēc nekustamā īpašuma iegādes tā daļa, iespējams, tiktu atkārtoti pārdota nemainīgā tās stāvoklī (neveicot tajā kapitālos ieguldījumus), VID ir iespējams precīzi un nekļūdīgi izpratis radušos situāciju, tādējādi sniedzot atbilstošu uzziņu par piemērojamajām likuma normām.

PVN likuma 37.panta 1.daļā paredzēts, ka ar nodokli apliekamā vērtība preču – nelietota nekustamā īpašuma un apbūves zemes – piegādes darījumā ir atlīdzība par piegādāto nekustamo īpašumu.

PVN likuma 52.panta 1.daļas 24.punkts nosaka, ka ar PVN neapliek nekustamā īpašuma pārdošanu, izņemot nelietota nekustamā īpašuma pārdošanu un apbūves zemes pārdošanu.

Saskaņā ar šīm normām ir jāvērtē, vai konkrētais pārdošanai iecerētais nekustamais īpašums var tikt klasificēts kā nelietots. PVN likuma 1.panta 12.punktā ir noteiktas pazīmes, kurām izpildoties vai neizpildoties var tikt lemts par nekustamā īpašuma statusu. Likuma izpratnē nelietots nekustamais īpašums ir:

• jaunuzcelta ēka vai būve (arī tajā iemontētās stacionārās iekārtas), vai tās daļa, ja to pēc pieņemšanas ekspluatācijā neizmanto, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa,

• jaunuzcelta ēka vai būve (arī tajā iemontētās stacionārās iekārtas), vai tās daļa, ja to izmanto un pirmo reizi pārdod gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa,

• ēka vai būve, vai tās daļa, ja to pēc atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas darbu pabeigšanas neizmanto, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa,

• ēka vai būve, vai tās daļa, ja to pēc atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas darbu pabeigšanas izmanto un pirmo reizi pārdod gada laikā pēc pieņemšanas ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa,

• nepabeigtās celtniecības objekts vai tā daļa — ēka vai būve, vai tās daļa, ja šī ēka vai būve nav pieņemta ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa,

• ēka vai būve, vai tās daļa, ja šo ēku vai būvi atjauno, pārbūvē vai restaurē, bet tā vēl nav pieņemta ekspluatācijā, un ar to saistīta zemes vienība vai zemes vienības daļa.

No minētā secināms, ka nekustamā īpašuma aplikšana ar PVN jāvērtē pēc tā, vai un kādi darbi un ieguldījumi ir veikti konkrētajā īpašumā un kad tas tiek pārdots. Likuma izpratnē nelietots nekustamais īpašums ir gan jaunuzcelta ēka, būve vai tās daļa pēc tās pieņemšanas ekspluatācijā, gan ēka, būve vai tās daļa, kas ir atjaunota, pārbūvēta vai restaurēta. 

Tālākā izvērtēšanā nozīmīgs ir faktors, vai īpašums, kas atbilst iepriekš minētajiem kritērijiem un tajā veiktajiem ieguldījumiem, tiek apsaimniekots un izmantots līdz pārdošanas brīdim. Atjaunots, restaurēts, pārbūvēts vai jaunuzcelts nekustamais īpašums tiks pakļauts aplikšanai ar PVN, ja tas līdz pārdošanas brīdim netiks lietots vai ja tas pēc nodošanas ekspluatācijā tiek lietots un pirmo reizi tiek pārdots gada laikā. Līdz ar to var piekrist VID viedoklim, ka, nekustamo īpašumu pēc tā pieņemšanas ekspluatācijā gada laikā pārdodot otro reizi, ja tajā netiek veikti atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas darbi, tas nav jāapliek ar PVN. 

Vērtējot nekustamā īpašuma pārdošanas summas aplikšanu ar nodokli, ieteicams pamatoties uz tālākredzamo shēmu, kas palīdzēs noteikt, vai nekustamā īpašuma pārdošana ir jāapliek ar PVN.

Jānorāda, ka PVN viena nekustamā īpašuma pārdošanai var piemērot atšķirīgi, piemēram, ja tiek atjaunota tikai daļa kopējā īpašuma un tikai šo attiecīgo daļu var klasificēt kā nelietotu nekustamo īpašumu, visa īpašuma kopuma pārdošanas darījumam nevar piemērot PVN. Šajā gadījumā vien attiecīgās atjaunotā īpašuma daļas pārdošanas vērtība tiks aplikta ar nodokli. Atlikušais īpašums pārdošanas brīdī tiks realizēts kā neapliekams objekts.

---

Oriģināli publicēts portālā "iFinanses": šeit.